各镇（乡）政府、街道办事处，县政府有关部门：

为进一步提高土地节约集约利用水平，着力转变土地利用方式，加快产业转型升级，努力为“桥海兴县”战略顺利实施提供国土资源有效保障，根据省、市政府有关节约集约用地文件精神，结合我县实际，制定如下实施意见：

一、贯彻落实产业用地政策，严把用地准入门槛

（一）加强规划和计划管理。要加强新一轮土地利用总体规划的实施管理，依据土地利用总体规划审核各类建设项目用地，严格控制新增建设用地规模。加强规划引导，优化城乡建设用地空间布局，促进工业等产业用地向开发区、园区集中，居住向城镇和中心村集聚。顺应经济社会发展趋势，充分发挥国土资源宏观调控职责，深化土地使用制度改革。坚持“项目储备、有保有压”原则，科学合理地安排年度新增建设用地计划，按照国家产业政策导向，实施差别化、精细化用地管理。对经济转型升级具有辐射带动作用的优势产业和高新技术产业用地，实行优先优惠的供地政策。年度新增建设用地计划安排，由国土部门报县政府常务会议批准后实施。

（二）严格产业用地条件。各镇乡（街道）及经济开发区、产业区必须按照国家产业政策，明确本区域优先发展和调整的行业，制定产业转型升级重点项目目录；对落户的项目负责初审，明确产业准入标准和要求，并签订产业用地投资协议，作为出让合同的附件，与出让合同具有同等法律效力。各镇乡（街道）及相关部门根据自身职能，对产业用地协议涉内容严格监督管理，落实共同监管责任。

1.产业政策。严格执行国家《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》，禁止向淘汰类项目供地，从严控制限制类项目供地。根据我县工业发展战略，优先向新能源、新装备、新材料、海洋生物、信息产业等五大新兴产业和水产食品精深加工、高档针织面料生产、重点船舶制造、汽车零配件、机械基础件等五大产业基地供地，促进我县产业结构的调整和优化，提高土地节约集约利用水平。

2.集聚要求。产业项目建设应符合“布局集中、产业集聚、用地集约”要求，统一进入经济开发区、产业区和县政府认可的产业集聚区内，各镇乡街道未经许可不得擅自设立产业小区和零星布点。在产业集聚区外，原则上停止供应新建产业项目用地。

3.建设要求。严格执行有关建设项目用地控制指标要求。经信、发改、国土、规划、住建、环保等部门要按照国家、省建设项目用地控制指标进行严格审查，对投资强度、环保能耗、容积率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例不符合要求的项目，不得办理核准和审批手续。禁止在厂区内建造成套职工住宅、宾馆和招待所等设施。鼓励建设多层标准厂房，对行业无特殊要求的新建工业项目，不得建造单层厂房，应建3层以上的多层厂房。企业原项目用地未达到出让合同相关规定或有土地闲置的，不得再申请用地或参与土地竞买。

（三）实行产业项目会审制度。产业项目实行分线会审。工业项目由县经信局牵头，会同发改、国土、规划、科技、环保、财政、经济开发区、产业区等单位组成产业项目会审小组，负责对产业项目用地进行会审。根据项目的具体情况，可以邀请有关部门参加会审。

产业用地必须做到“净地”出让，征地款不得由用地企业垫付。工业项目由招商局根据经济开发区、产业区、镇乡（街道）要求，统一发布招商预公告，并将企业报名情况汇总后，报经信局牵头会审小组进行会审。会审结果经分管副县长批准后，由国土部门办理用地出让手续。企业凭会审意见书方可报名参加工业用地竞买。具体会审程序与要求按照《象山县工业投资项目准入评价实施办法》执行。

二、实行用地全程监管，加快土地开发利用

（四）建立建设项目履约保证金制度。每宗产业用地，按不低于该地块土地出让金总额的10%收取建设项目履约保证金，上限为1000万元。根据开工、竣工、投产情况分三期返还（不计息），项目开工（打桩为准）后返还30%，竣工后返还50%，投产后返还20%。土地使用者若违反合同约定条款而产生的违约金，则在履约保证金中扣除。特别重大项目由县政府另行决定。

（五）实行产业建设用地分阶段权证管理。全县新增产业建设用地（除房地产业外）一律实行出让合同的履约认定制度和完全产权的分阶段权证管理，国土、规划、发改、环保、住建、经信、招商、财政等相关部门在各自的职责范围内做好出让合同的监督管理工作。土地出让金全额收缴后，颁发建设用地使用权证书，未按合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地权证，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地权证。土地权证应注明项目开发建设期限、投产初始运行期限和转让限制条件。

1.开发建设阶段。项目开发建设阶段一般为1—3年，具体期限按照出让合同或产业用地协议确定。建设项目竣工并通过国土、规划、经信部门组织的复核验收后，方可办理房屋所有权初始登记，换发投产初始阶段的建设用地使用权证书，并备注转让限制条件。开发建设期满未通过竣工复核验收的，不得办理土地抵押登记。

2.投产初始阶段。投产初始阶段一般为3—5年，具体期限按照出让合同或产业用地协议确定。在项目投产初始运行期内未通过履约会审认定的，企业不得转让房屋所有权和建设用地使用权；约定期限届满后，县产业用地会审小组要及时组织所在镇乡（街道）、经济开发区、产业区和有关部门对出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行会审认定。

符合约定通过会审的，换发剩余年限的建设用地使用权证书和房产所有权证。对违反约定的，要提出整改要求，整改通过后，再换发相关权证，整改期间不得办理土地抵押登记。

不符合约定未通过会审的，且产能不足协议约定的50%、或年税收不足协议约定的30%，原则上解除土地出让合同。建设用地使用权按原出让价（不计利息）由政府收购，当市场价格低于原出让价格时，按市场评估价格收购；地上建筑物按重置价结合成新收购；设备、科技等其它投入由企业自行承担。对重大产业和国家鼓励的高新技术产业等特定性项目，需要另行确定出让合同和产业用地投资协议的上述限定条款的，由县人民政府集体研究决定，并报市国土部门备案。

（六）加大闲置土地处置力度。强化建设项目用地的批后监管，依法处置闲置土地。要分析闲置土地的成因，区别不同情况分类处理。对因政府原因造成的闲置土地，要落实责任机制，对行政不作为、乱作为和履职不到位的乡镇街道、部门应当实施问责。闲置土地处置率不达标的镇乡街道，暂缓供地。对因企业原因造成的闲置土地，闲置满一年不满两年的，土地闲置费按土地出让金总额或划拨价款的20％收取；闲置满两年的，由国土部门会同镇乡（街道）、经济开发区、产业区核实后，报县人民政府批准，依法收回国有建设用地使用权。闲置土地禁止办理抵押登记和转让手续。

三、完善土地出让方式，强化土地资产管理

（七）健全住宅用地出让方式。认真贯彻落实国家房地产调控的政策措施，进一步完善城镇住宅建设规划，合理安排住宅用地年度新增建设用地计划，优先满足保障性住宅用地的需求。根据房地产市场的发展状况，严格把握住宅用地供应的总量、结构、节奏和时序，主动采取“限定房价或地价”、“限定配建保障性住房建设面积”等方式出让住宅用地。为保证政策性住宅用地及时开发利用，应在出让合同或划拨决定书中约定不得改变土地用途和性质、不得擅自改变建设条件、不得违规转让建设用地使用权及依法追究违约责任、收回建设用地使用权等相关内容，从而进一步发挥土地招标拍卖挂牌出让制度在房地产市场调控中的积极作用，促进房地产市场的健康平稳发展。

（八）明确零星地块出让方式。因实施城乡规划需要，使用相邻零星国有建设用地、难以成为独立宗地开发建设、面积在1000平方米以内、不具备招标拍卖挂牌出让条件的，经规划部门确认，报县人民政府批准，允许按市场评估价以协议方式办理出让手续，签订补充合同，合并办理土地登记。

（九）规范土地出让地价管理。各类经营性建设用地使用权出让价格应当遵循市场配置土地资源的原则，根据土地估价结果、国家产业政策、产业辐射带动功能和土地市场变化等情况，经地价评估集体决策综合确定。对政府招商引资的重点产业、总部经济和城市综合体等特定项目用地实行优惠供地政策的，须经县人民政府批准，可以按照基准地价政策确定出让底价，但必须严格产业准入标准，规范土地出让行为，坚持“公开出让、公平竞争、体现公正”的原则。容积率大于1的经营性建设用地，出让价格必须为楼面地价表示。

（十）明确产业用地交易条件。规范产业用地一级和二级市场交易行为，产业用地协议书和土地出让合同要明确转让限制条款，促使产业用地在政府引导下的有序转让。在投产初始运行期内未通过履约会审认定的产业用地，不得转让。各工业集聚区规划范围内产业用地转让的，受让人必须符合工业集聚区产业功能规划和产业准入条件。出让时可约定政府或政府土地储备机构为第一收购人。纯土地不得分割、不得转让。

（十一）规范划拨补办出让。原以划拨方式取得的建设用地使用权，因转让等情形经县政府批准补办出让的，若不改变土地用途的，可以按现时点出让土地使用权市场评估价的一定比例补缴土地出让金，其中：商业类和非个人住宅类不得低于50%，工业类别不得低于40%，个人住宅类不得低于30%；若需改变用途的，按相关规定另行办理。

四、注重挖掘内部潜力，提高土地利用效率

（十二）努力提高土地供应率。要把“批而未供、供而未用”土地的清理作为提高土地节约集约利用的工作重点，采取切实有效措施，确保前三年供地率应达到90%、80%、50%，前两年土地征收率应达到100%和60%。对已办理农用地转用的建设用地，要加快土地征收、房屋拆迁、宗地规划条件确定等前期工作，认真落实城市基础设施类建设项目的供地手续，消化、减少历年“批而未供”土地。各镇乡（街道）前三年供地率超出省定标准的，优先安排用地指标；前三年供地率未达到省定标准的，暂缓农转用审批。

（十三）充分激活低效利用土地。对低效利用、闲置厂房的土地，实行严格的批后监管制度，采取政府收回、收购储备等措施进行有效激活，促使企业通过自主改造、加大技改投入、兼并重组等措施，提高土地利用效率。财税部门必须足额征收城镇土地使用税，不得随意减免，切实提高低效、闲置厂房的税负成本，激活低效利用土地。工业、仓储用地在符合城乡规划、不改变土地用途且满足相关规范、规定的前提下，通过压缩绿化面积和辅助设施用地，或在原有建设用地上加层改造、提高容积率，扩大生产性用房的，不再增收土地出让金。

经济开发区、产业区、石浦科技园区工业项目用地的投资强度要比省定标准提高25%以上，下限容积率提高0.2，努力提高单位建设用地利用效率。

（十四）科学谋划地下空间的开发利用。规划部门要明确建设项目开发利用要求，整体考虑交通、人防、城市公共设施、消防等功能布局。对利用地下空间进行经营性综合开发和利用的，按规划确定的地下面积60%折算成地上建筑面积，然后以地上相应用途市场评估楼面地价的70%补缴土地出让金。国土和房产管理部门应当依法办理地下空间建设用地使用权和地下建（构）筑物所有权的权属登记，颁发相应权证，并在产权证中注明“地下空间”。

五、稳妥推进“退二进三”，促进城区改造升级

（十五）严格土地用途和使用条件管理。原建设用地经批准变更为经营性用途的，除法律、法规和合同另有约定外，应由政府收回后重新公开出让。对原土地使用者的土地和地上建筑物（构筑物）按有关土地收储规定进行补偿，工业用地同时可享受不高于土地重新出让后净收益的50%的奖励。

以出让方式取得的建设用地使用权，经批准变更土地利用条件的（提高容积率、使用年限等），按现时点新土地利用条件下市场评估价与原土地利用条件下市场评估价的差额补缴土地出让金。

（十六）鼓励企业自行改造升级。老城区存量工业用地，根据城市化发展的要求，通过政府统一改造、企业自行转型改造、功能改变等途径，促进土地的再次开发利用。按照甬政发〔2010〕69号文件精神，供地批准时间在2002年7月1日前，未列入政府改造或收购储备计划，符合城乡规划、不影响周边地块开发，可开发或相邻地块经转让联合开发的土地面积不少于5000平方米，经规划、国土、住建、发改、经信、环保、消防、工商、监察等部门联合审查同意，报县人民政府批准，允许企业以自有的工业用地实行自行改造升级或通过土地、资金、技术等生产要素合作转型改造升级、开发建设商业服务业，按现时点新用途土地市场评估价与原用途土地市场评估价的差额补缴土地出让金。建成后允许分割转让的比例最高为计入容积率商服建筑面积的30%。涉及两个以上用地主体的改造区块，建成后允许新企业按改造前土地面积的比例分割办理权证。

（十七）规范临时改变用途。在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变和建设用地使用权人作出如遇房屋征收等情形仍按原土地登记用途补偿书面承诺的前提下，若符合城乡规划的，允许利用工业厂房、仓储用房等存量房产（不含地面、地下停车库）和土地资源临时改变用途兴办现代物流、金融、科技、信息、文化、商务办公等服务业。由规划、国土部门按照《浙江省城乡规划条例》等法规规定予以审批，并依法办理房屋结构安全、消防安全、环境保护等相关审批手续。每年暂按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与原用途差价的2.5%，征收临时改变土地用途的土地收益。对擅自改变土地、房屋用途的，工商、消防、卫生、环保、供电、供水等部门不得核发相关许可。有关部门应当加强日常监督检查，对违反有关规定的，要及时依法查处。

六、加大农村土地综合整治，统筹谋划城乡用地安排

（十八）推进农村集体建设用地合理布局和农村土地综合整治。依据新一轮土地利用总体规划，抓紧修订完善城镇规划和村庄布局规划，深入开展农村土地整治，坚持存量建设用地复垦与盘活并重、建设用地增量与减量挂钩。农村土地整治必须在镇乡街道统一领导下组织实施，国土部门要会同农办、规划等有关部门做好项目设计、申报工作，统筹安排农村生产、生活、生态等用地规模和布局。对农村产业用地布局，必须按照农村资源优势优先、统筹规划的原则，发展当地优势产业。对农村建设用地整治后的土地，优先复垦为耕地，所获土地指标优先满足新农村建设和发展农村集体经济产业用地需要，节余土地指标置换收益适当奖励给农村，用于改善农村农民生产生活。要尊重农民意愿，严格规范征地拆迁管理，防止违法强征强拆等行为，切实维护群众合法权益。

（十九）严格农村宅基地管理。贯彻落实《象山县农民建房用地管理办法》，坚持“一户一宅、拆旧建新”政策，切实做到“四到场”制度，严格执行农村宅基地用地标准，逐步清理历史遗留的“一户多宅”问题。村庄建设要充分利用原有宅基地、空闲地、废弃地，推行建设联排、多层农民公寓，切实提高农村存量土地的利用效率和效益。探索建立农村村民宅基地退出机制，对自愿腾退宅基地或符合建房申请条件的农村村民，经批准可以在本镇乡范围内置换到农民集中居住区。

严禁城镇居民审批（购买）农村集体土地性质的宅基地（农民住宅），也不得为其办理集体土地使用权证。严禁单位和个人非法租用、占用农民集体所有土地进行非农建设。

七、加强组织领导和动态监察，全面落实评价考核机制

（二十）加强组织领导和监管力度。节约集约用地是解决资源制约、保障可持续发展的基本途径，是调整经济结构、转变发展方式的重要抓手。各镇乡（街道）及各部门要从长远和全局的战略高度，切实加强组织领导，充分认识节约集约用地的重要性和紧迫性，严格执行国家土地管理法律、法规和政策，确保政令畅通。按照“谁招商，谁监管”的原则，各镇乡（街道）、经济开发区、产业区要切实加强项目落户后日常监督管理工作；经信局作为行业主管部门，负责牵头有关单位对落户项目实行共同监管；各有关单位按自身职责涉及的相关法律、法规和政策进行处理。

（二十一）全面落实评价考核机制。坚持“以亩产论英雄”,开展各镇乡街道土地节约集约利用评价工作，其结果作为县委县政府对各镇乡街道年终考核的内容。对成效明显的，在年度用地指标安排适当奖励。要加强调查研究，积极探索创新，不断总结经验，完善政策措施，提高全县建设用地节约集约利用的整体水平，促进经济社会的可持续发展。

此前出台的相关政策与本《意见》规定不一致的，以本《意见》为准。

象山县人民政府  

2012年12月20日