关于《象山县农村宅基地建房管理办法》（草案）的起草说明

一、起草背景

2015年，国家开展宅基地制度改革试点。2016年11月，国务院办公厅下发《关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号），提出“在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房”。2018年1月又出台了中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》，提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”为完善我县农村宅基地建房管理，推进乡村振兴战略，根据中央文件精神和《中华人民共和国土地管理法》《宁波市农村宅基地管理办法》等文件，结合我县实际，在原有象政发〔2015〕44号和象政发〔2015〕45号文件基础上进行整合完善，起草了《象山县农村宅基地建房管理办法》（草案）。

二、征求意见情况

2018年4月至6月期间，原国土资源局赴德清、义乌、绍兴等试点地区调研，学习先进经验做法，起草了《象山县农村宅基地管理暂行办法》（征求意见稿），向各部门和镇乡街道征求意见，形成《象山县农村宅基地管理暂行办法》（送审稿），经初步审核后进一步修改完善。2018年5月，原规划管理中心对《象山县村（居）民建房规划管理办法（试行）》（象政发〔2015〕45号）开展立法后评估工作并进行修改。2019年3月，我局起草了《象山县农村宅基地建房管理办法》初稿并内部征求意见，7月8日至11日，我局分片区到16个镇乡街道向乡镇干部、人大代表、政协委员、村干部公开征求意见，收到10条意见，采纳6条，不采纳4条。同时，该办法分别向县政府分管领导和主要领导作了汇报。

三、主要内容

《象山县农村宅基地建房管理办法》分为六章，共三十条，主要包括：

（一）第一章 总则，内容如下：第一条明确了制定目的和法律依据；第二条明确了适用农村宅基地建房审批的区域范围；第三条明确了农村宅基地建房的定义；第四条明确了农村宅基地实行“三权分置”管理；第五条明确了农村宅基地建房的原则和要求；第六条明确了节约集约用地的措施和一户一宅以及拆旧建新的原则；第七条明确了农村宅基地实行村级民主管理；第八条严格农村宅基地用途管制，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁买卖农村宅基地。

（二）第二章 审批管理，内容如下：第九条规范了农村宅基地建房审批模式，明确基层政府的具体工作；第十条明确了农村宅基地在本县行政区域内（县城中心城区和石浦镇镇区规划建设用地范围除外）在符合条件的情况下，可以通过农房置换、参与农房司法处置、集中建房审批等方式地允许跨村跨镇审批；第十一条明确农村宅基地建房实行“带方案审批”制度；第十二条规范了一户多宅的处置方式及保留的情形；第十三条调整农村宅基地面积标准。新建和扩建使用耕地的不超过125平方米；使用其他土地的，不超过140平方米；山区村有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。不再以人口数额定面积。

（三）第三章 审批条件，内容如下：第十四条调整了原《象山县农村宅基地管理办法》规定的可申请农村宅基地建房的情形；明确了可计数家庭人口应是具有宅基地资格权但不具备分户条件的人员；增加了非国家干部职工申请的条件和合法取得农村房屋所有权的非农村集体经济组织成员申请原址重建的情形。第十五条调整了原《象山县农村宅基地管理办法》规定的不予批准农村宅基地建房申请的情形。

（四）第四章 技术要求，内容如下：第十六条明确了农村宅基地建房的建筑间距要求。第十七条明确了按四不变要求控制的情形。第十八条明确使用耕地建房的，建筑面积不超过250平方米；使用非耕地和山区村利用荒地、荒坡建房的，建筑面积不超过300平方米。经批准的坡屋顶形成的建筑面积不计入审批的建筑面积。第十九条明确了我县农房建设风貌引导的政策。

（五）第五章 审批程序，内容如下：第二十条至第二十五条明确了申请受理、村级审查、调查审核、乡镇审批、开工申报、竣工验收整个宅基地建房审批流程，取消了宅基地建房审批备案；第二十六条明确了撤销批文的情形。

（六）第六章 附则，内容如下：第二十七条明确了本办法参照适用的范围和其他情形。第二十八条明确了本办法与其他规定之间适用要求。第二十九条明确了农村宅基地建房监督管理办法另行制定。第三十条明确了施行时间及废止《象山县农村宅基地管理办法》《象山县村（居）民建房规划管理办法（试行）》。

四、请示事项

请县政府常务会议审议同意该管理办法并发文。