《象山县农村宅基地建房管理办法》政策指南

一：什么是农村宅基地建房？

答：是指农村集体经济组织成员或农村房屋的合法持有人依法在宅基地上进行家庭住宅（包括住房、附属用房和庭院等）建设行为。

二：《办法》制定目的及适用范围？

答：目的是规范农村宅基地建房管理，解决宅基地建房审批“多次跑、反复跑、重复跑”等群众关注的焦点问题，落实乡村振兴战略，改善农村人居环境和加强乡村建房风貌引导。本办法适用于本县行政区域内农村宅基地建房审批管理。丹东街道和丹西街道的宅基地建房规划控制区内严禁新增建设用地进行宅基地建房审批，政策另行制定。

三：农村宅基地建房应遵循哪些原则？

答：农村宅基地建房应符合规划要求，符合安全、适用、经济、美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。农村宅基地建房应坚持节约集约用地制度，坚持“一户一宅”和“拆旧建新”原则。

四：利用宅基地不能进行哪些行为？

答：1.严禁利用宅基地进行商品住宅开发；

2.严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆；

3.利用宅基地进行买卖。

五：农村宅基地建房在哪里审批？

答：农村宅基地建房由镇（乡）政府、街道办事处审核批准，镇（乡）政府、街道办事处下设的村（居）民建房管理办公室具体负责辖区内宅基地建房管理、监管和违法查处的组织协调等具体工作。

六：农村宅基地建房申请应符合什么条件？

答：符合下列条件之一的可以申请宅基地建房：

1.常住人口中已领取结婚证书或已到法定结婚年龄，且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积90%的；

2.因国家建设、垦区移民、灾毁等原因需要搬迁和建设的；

3.实施镇、乡、村庄规划或旧区改造必须调整搬迁的； 

4.国家干部、职工的配偶是农村户口，干部、职工本人长期与其一起居住，且从未享受房改或住房优惠政策，其配偶提出申请的；

5.非行政机关、事业单位和国有企业干部职工且未享受住房保障政策，回村居住并户籍返迁的原农村集体经济组织成员，符合分户有关规定的；

原农村集体经济组织成员主要包括：退役军人、大中专院校毕业生、蓝印户口（小城镇户口）、自理户口等；

6.经批准回乡落户的行政机关、事业单位和国有企业干部、职工、军人，未享受城乡住房保障政策的；

7.回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的；

8.其他按规定可审批的。

七：申请农村宅基地建房要提交哪些材料？

答：农村宅基地建房需提供七大类材料：

1.象山县农村宅基地建房申请表；

2.户成员农村村民身份及户口证明材料；

3.现有住房的产权证明原件或复印件一份；

4.拟建建筑意向方案（本人签名）；

5.村民代表会议纪要（拆旧建新需提供）；

6.原旧房拆除或收回的需提供旧房拆除、旧房交由村集体统一管理、旧房调剂给其他村民等证明原件一份；

7.其它资料。

八：拟建建筑方案要包括什么内容？

答：建筑方案需提供总平面图，明确建房位置、四至、用地面积、建筑面积、层数、高度等内容。建筑方案可选用象山农房设计通用图集。

九：农村宅基地建房跨镇乡审批如何实现？

答：除县城中心城区、石浦镇镇区规划建设用地范围外的本县其他行政区域，根据人口集中、产业集聚、节约集约和一户一宅的要求，在符合村庄规划、产业规划和满足本村集体经济组织成员建房需求等前提下，经村民委员会会议或村民代表会议民主决策，可通过农房调剂、置换、参与农房司法处置、集中建房审批等方式允许有宅基地资格权的本县集体经济组织成员跨村跨镇乡居住。跨村跨镇乡居住者原有农村宅基地和农房，在取得相关用地批文和不动产登记前应注销权证，退还所在村集体经济组织。

十：非农村集体经济组织成员如何在住房所在地建房？

答：非农村集体经济组织成员通过世居、析产、继承等形式合法取得的农村房屋，因村集体组织实施村庄规划、土地综合整治等需要拆除旧宅的，经同意可以申请宅基地等面积调整置换，且调整置换面积不超过新批耕地宅基地审批面积标准；因危房、乡村振兴创业创新等需要原址改建的，经同意可以房屋所有权人名义申请原址改建。鼓励进城落户农民依法自愿有偿转让宅基地权益。

十一：如何申请农村宅基地合作建房？

答：农村宅基地实施“三权分置”流转后，按照流转合同约定要求合作建房的，可由资格权人和使用权人共同书面申请。

农村宅基地合作建房是指返乡下乡创业创新人员与农村集体经济组织或依法取得宅基地的农户，在符合村庄规划的前提下，利用宅基地和其他存量集体建设用地，联合新建、改建、扩建房屋，用于发展乡村旅游、文体娱乐、农（渔）家乐、乡村民宿、健康养老、互联网+等产业，建设美丽新农村的行为。

十二：农村宅基地面积标准有哪些规定？

答：农村宅基地面积标准，使用耕地的不超过125平方米；使用其他土地的，不超过140平方米；山区村有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

十三：农村宅基地建房建筑面积如何控制？

答：农村宅基地建房建筑占地面积不超过批准建房用地面积80%，建筑垂直投影不超过批准用地范围 ；使用耕地建房的，建筑面积不超过250平方米；使用非耕地和山区村利用荒地、荒坡建房的，建筑面积不超过300平方米；建筑层数不超过3层，建筑高度不大于10.5米，屋顶坡度不大于30度。

十四：农村宅基地建房架空层及坡屋面面积如何计算？

答：需建造用于储藏、停车的架空层，层高不大于2.2米，建筑面积不计入审批的建筑面积，建筑层数不计入审批层数，建筑高度按相关规定纳入建筑总高度计算。

经批准的坡屋顶形成的建筑面积不计入审批的建筑面积。

十五：农村危旧房重建应符合哪些技术要求？

答：年久失修的危旧房且确需要原址重建的，重建时须按原建筑使用性质、原建筑基底、原建筑面积、原建筑高度进行控制。

十六：在现有村庄建成区内建房可否放宽要求？

答：在现有村庄建成区内，扩建、改建的住房、按照技术要求确实有困难的，可适当缩小间距，但不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不小于4米，并确保自身和其影响范围内的建筑有两个及以上居室的窗台达到日照标准。

十七：农村宅基地建房开工应如何申报？

答：建房户应当在开工前七日报告镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室，办公室在接到报告后七个工作日内派工作人员到现场放样，根据用地批准文件和规划许可内容，确定建房用地四至范围、用地内建筑物的平面位置和室内外地坪标高。

十八：农村宅基地建房不动产登记如何申请？

答：房屋竣工后六个月内，建房户应向所在镇（乡）政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室申请竣工核实。由镇（乡）政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室组织验收，并出具《规划核实确认书》和验收意见。经验收合格后，建房户凭相关材料申请不动产登记。

十九：建造中式传统风貌建筑有哪些奖励政策？

答：加强村民建设风貌引导，鼓励采用象山原有乡村建筑元素或中式元素，对开放式门斗、挡雨板、底层檐廊、连廊等不封闭的开放空间，可不计入建筑占地面积和建筑审批面积，主体建筑和开放空间的投影面积不得超过批准用地面积。

二十：申请农村宅基地建房应按照哪些流程？

答：见下图。