【基本案情】

2018年7月，案涉房屋由人民法院进入司法拍卖程序，标的物介绍为：建筑总面积211.12平方米，房屋户型为三室一厅一厨一卫带阁楼。同月，原告赵某竞得案涉房屋，在拍卖过程中，房屋价格评估报告将案涉房屋同样记载为房屋建筑面积为211.12平方米。2018年8月8日，原告赵某至某局申请办理案涉不动产转移登记，8月29日，原告赵某领取案涉不动产权证，房屋面积记载为132.9平方米，其他状况一栏记载为阁楼78.22平方米。原告认为房屋面积记载与拍卖不符，遂提起诉讼，经法院审理后，当庭宣判驳回原告全部诉讼请求。

【争议焦点】

案涉房屋的面积是否登记有误？

【审理查明情况】

案涉房屋曾于2005年11月16日办理产权登记手续，所有权证号为300#####，房屋状况记载为幢号8、房号305、建筑面积132.9平方米、阁楼建筑面积78.22平方米。2018年7月16日-17日案涉房屋由某市人民法院进入司法拍卖程序，标的物介绍为：建筑总面积211.12平方米，房屋户型为三室一厅一厨一卫带阁楼。2018年7月24日，原告赵某作为买受人与拍卖人某市人民法院签订拍卖成交确认书，竞得拍卖标的涉案房屋。2018年8月8日原告赵某申请办理涉案房屋不动产转移登记，并于次日核定准予登记。2018年8月10日，某局作出原不动产权证书作废公告。2018年8月29日，原告赵某领取案涉房屋不动产权证，该证面积一栏记载：房屋建筑面积132.9平方米；权利其他状况一栏记载：阁楼78.22平方米。

【司法机关意见】

庭审过程中，原、被告均确认涉案房屋总面积为211.12平方米，分为上下两层，一层面积为132.9平方米、二层面积为78.22平方米，但房屋拍卖公告、价格评估结论书所记载的面积将两层进行了相加，没有区分室内建筑面积和阁楼，事实上，根据原登记档案和房屋现实状况来看，案涉房屋现实状况确与案涉不动产权证书上记载事实一致。同时，在案涉房屋拍卖公告中，特别提醒中第一条明确载明，本次拍卖以现场实物为准，请竞买者充分行使看样权利。第五条特别提醒，标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保障，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。法院认为，本案的纠纷事实上不属于严格意义上的法律问题，被告作出的登记行为并未否认涉案房屋建筑总面积211.12平方米的事实，只是将总面积区分一层建筑面积与阁楼建筑面积分别进行记载，事实上对原告的权利义务并没有产生实际影响。原告所认为的价格评估结论书关于211.12平方米面积的记载导致其高价拍得涉案房屋的主张，未能提供证据予以佐证，且即使存在原告主张的情形，其也可以通过民事诉讼的途径予以维权，不属于本案审查范围，遂当庭宣判驳回原告赵某的全部诉讼请求。

【评析观点】

网上司法拍卖是目前比较常见的拍卖方式，房产也已成为主要的网上司法拍卖标的之一。本案中，原告赵某通过司法拍卖竞得案涉房屋，在拍卖过程中，房屋的价格评估报告和法院拍卖公告中均将案涉房屋面积记载为211.12平方米，而案涉房屋无论是原有登记发证记载，还是房屋的现实状况，都应将房屋面积记载为132.9平方米、阁楼78.22平方米。这就要求竞买人在司法拍卖过程中，应当积极履行对标的实际看样的权利，也可以通过民事诉讼的途径予以维权。不动产登记的重要作用就是进行物权公示，确定不动产权利的归属，这就对应在不动产登记过程中，对不动产的坐落、面积等自然状况进行客观的记载，这也是不动产登记工作保护权利人合法权益、保障物权稳定的原则之一。