徐XX不动产登记案

案由：不动产登记

原告：徐XX

被告：某市自然资源和规划局

案情简介：2011年5月，第三人金XX向被告派出机构某分局单方申请办理土地变更登记，提供了集体土地使用证、身份证、离婚证、2010年12月29日签订的离婚协议复印件（盖有民政部门“此件与存档件一致，涂改无效”印章，其中约定农村房屋归第三人金XX所有，下称离婚协议一）、农村私人建房用地呈报表2份、2011年5月23日某镇国土资源所的《具结证明》，载明村民徐XX的两间楼房，于2005年经批准建造以后至今未翻建及扩建，准予为该房屋的受让人金XX办理土地证。经审核被告派出机构某分局向金XX颁发集体土地使用证，并收回注销原徐XX的集体土地使用证。

2021年4月，原告徐XX向某区人民法院提起诉讼，要求撤销登记在第三人（金XX）名下土地使用权证，并提供了离婚登记审查处理表、2010年12月29日离婚协议（其中约定农村房屋归原告、第三人的女儿徐某所有，下称离婚协议二）、2004年7月28日及2005年4月12日的私人建房用地呈报表、地籍调查界址确认表各一份。

裁判结果：一审法院认为，第三人金XX单方向被告提交变更登记申请，不符合原国土资源部颁布的《土地登记办法》第七条规定的可单方申请登记的条件。且金XX提交的相关材料也无法证明涉案房屋原登记权利人徐XX同意将涉案房屋变更登记至第三人金XX名下。实际上，原告与第三人金XX签订的离婚协议二晚于离婚协议一，且提交备案登记的是离婚协议二，离婚协议一已不具有相应法律效力。故被告根据第三人金XX单方申请为其办理土地使用证变更登记并颁发集体土地使用证，既违反了相关法律法规的规定，也与实际情况不符，应予以撤销。

一审判决后，第三人金XX已上诉至某市中级人民法院。二审法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法。上诉人上诉理由不足，驳回上诉，维持原判。

点评：本案从离婚协议效力看，离婚协议一签订后即成立并生效，但离婚协议二签订在后且提交民政局备案的也是离婚协议二，因此，应以离婚协议二约定的内容为准。离婚协议二约定，争议房屋归女儿徐某所有，因此，第三人取得涉案土地使用权没有权源基础，应予以撤销。此外，从程序上看，基于离婚协议进行的集体土地使用权转移登记，应由双方申请登记，单方申请登记存在程序错误。因此，一二审法院判决撤销被告的土地登记行为符合法律规定。

从行政机关过错角度看，主要存在程序上把关不严问题，即允许第三人单方申请登记程序违法。从实体上看，离婚协议复印件盖有民政部门“此件与存档件一致，涂改无效”的印章，虽然结果错误但已尽到审慎的审查义务。