关于县政协十一届二次会议第101号提案的答复
石剑等委员：
你们在县政协十一届二次会议上提出的《关于综治物业畅顺服务的建议》已收悉，现综合协办单位意见，将有关问题答复如下：
一、基本情况
截至目前，全县共有住宅小区207个，其中专业化物业管理小区148个，占比71.5%，登记备案物业企业53家，其中本地企业34家，外地企业19家，从业人员2600余人。
二、工作开展情况
县委、县政府对住宅小区物业管理工作高度重视，2021年4月印发了《象山县物业管理提档三年行动方案》文件，县住建局坚决贯彻落实方案要求，完善制定相关政策文件12个，为积极构建“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的物业管理格局奠定了扎实基础。
（一）加强党建引领红色物业建设
一是制定《象山县党建引领“四社联动”促进社区善治三年行动方案》，将加强红色物业党建工作纳入社区党建工作范畴。二是印发《关于党建引领社区治理推进住宅小区“红色物业”建设的实施意见（试行)》（县委组〔2021〕25号）文件，建立党建引领社区治理推进红色物业建设制度机制。三是推进业委会党组织建设，推进新换届或新成立业委会党员比例不低于50%，业委会党组织覆盖率达78%。四是加强物业企业党组织建设，建立物业行业党委，成立红色物业联盟功能性党支部1个，物业企业党支部13个。五是发挥党员先锋模范作用，全面落实在职党员社区报到制度，开展党员绿色环保、助老助残、治安巡逻等志愿服务活动220余次，完成乱堆放、乱停车、乱张贴等问题整治3.3万余处。
（二）加强业主委员会建设管理
一是推进业委会应建尽建，全县共成立业委会182个，业委会覆盖率为87.9%，远超过市里下达的65%目标。二是加强业委会委员审核把关，印发《关于在业委会换届选举中严格把握候选人资格条件的通知》文件，落实多部门联合审查机制，做到“凡选必审”。三是建立重大事项报告制度，涉及小区重大决策，业委会应先向社区居委会报告，社区居委会加强工作指导并派员列席会议。四是监督业委会信息公开，指导业委会公开业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同等重要信息并定期发布动态信息。五是建立纠错和退出机制，明确业委会履职“负面清单”，出现业委会违规决策问题，由县住建局指导属地政府督促业委会采取限期整改、撤销决定、解散业委会等措施处理。六是规范物业企业选聘程序，按照《中华人民共和国民法典》规定，规范居民意见征求、公示选聘方案、选聘流程，招标程序，确保新老物业顺利交接。七是组织业委会法律法规知识培训，每年至少组织一次集中培训，提高业委会成员依法履职能力。
（三）全面推进住宅小区行政执法
一是明确部门职责，印发《关于建立住宅小区行政执法清单制度的通知》（象建物〔2021〕4号）文件，涉及7个部门30项违法违规内容的执法责任。二是统一受理渠道，建立12345和智慧城管96310统一受理热线，印刷执法清单公示牌3000余份。三是落实行政指导制度，与开发建设单位签订文明销售承诺书，与物业企业签订拆违控违工作责任书，告知相应履职责任和管理要求。四是开展联动执法，2022年以来，共完成违规装修、占用共用部位、破坏公共设施、毁坏公共绿化、物业企业未履行管理责任等违法违规案件认定移交处理210余件。
（四）创新居民自治管理模式
一是完善居民管理规约，印发《象山县住宅小区临时管理规约（示范文本）》（象建物〔2021〕8号）文件，新增房屋装修管理、共有部位共用设施处分、公共收益管理、专项维修资金使用权限等内容。二是开展“居民说事”活动，社区、业委会、物业企业三方联动，累计开展居民“说事”活动140余次，协调化解物业管理矛盾纠纷190余件。
（五）努力提升专业物业覆盖率
一是明确鼓励政策，印发《关于促进物业企业接管微住宅小区和老旧住宅小区的若干意见》（象政办发〔2021〕44号）文件，加大补贴力度，共发放补贴资金117.067万元。二是印发《象山县前期物业服务招标文件（示范文本）》（象建物〔2021〕7号）文件，加强物业信用等级结果运用，营造优胜劣汰的市场环境。三是鼓励物业企业入驻管理，全县专业化物业管理小区由2021年初的114个增加至148个，物业覆盖率由59.6%提升至71.5%，提前完成70%的目标任务。
（六）加强物业企业服务监管
一是建立常态巡查机制，印发《关于建立住宅小区物业服务常态化检查及“红黑榜”通报制度的通知》（象建物〔2021〕6号）文件，围绕住宅小区保洁、保绿、保安、保序、垃圾分类、装修管理、违规停车等情况，每月检查小区不少于35个，每季度通报一次。二是规范物业企业垃圾分类职责，印发《象山县住宅小区物业服务企业生活垃圾分类工作指引》文件（象建物〔2021〕5号），细化物业企业履行垃圾分类日常管理职责，将垃圾分类落实情况纳入年度考评内容。三是完善住宅小区物业管理考评办法，印发《象山县住宅小区物业管理考评办法（试行）》（象建物〔2021〕9号）文件，建立多方评价、分类考核、分档奖励制度，2020年以来共发放奖励资金496.7万元。四是加强物业企业信用管理，将全县物业企业全部纳入市物业企业和物业项目经理信用信息系统管理，根据日常管理和居民投诉情况予以信用加减分。
（七）推进住宅小区更新改造
一是加快推进老旧小区改造。贯彻落实《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（象政办发〔2021〕8号）文件，2020年以来共完成改造小区12个，总投资7000余万元，有效改善老旧小区环境品质。二是推进高层住宅小区消防设施维修改造。2020年以来累计完成改造小区43个，完成投资2000余万元，修复损坏的消防设施设备，提高小区安全系数。三是谋划推进未来社区建设。推进未来社区试点项目7个，预计投资约14亿元。其中瑶琳、云湾未来社区项目已开工，金秋、瀛洲未来社区进入概算审核阶段，城东、南街、半河未来社区项目进入方案设计阶段。四是推进既有住宅加装电梯，对于居民申请加装电梯的给予每台20万元补贴，2020年以来共完成加装电梯25台，大大改善了居民出行条件。
（八）推进部门联动治理
一是统一受理平台，居民对于物业管理问题可拨打12345政务服务热线进行投诉，平台根据各相关部门职责进行分发、处理、回访，形成工作闭环。二是推进联合执法，建立联合快速执法工作群，落实专职执法力量，坚持抓早抓小，防止业主跟风违法、群体违法，今年以来共完成执法105件。三是压实物业企业管理责任。深入开展物业企业巡查、劝阻、上报履职督查，今年以来累计督促整改管理不到位问题31个。
三、存在的困难和问题
受小区居民对物业管理的重要性认识不足、物业费缴纳标准
偏低、物业企业管理水平参差不齐、运营成本大幅上升等因素制约，我县物业管理品质还有较大的提升空间。
（一）日常维修难落实。根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》规定，物业公共部位、共用设施设备维修、更新、改造费用保修期内由开发建设单位承担，保修期满由业主承担。我县2013年8月前交付的小区均未建立物业专项维修资金，此部分小区的公共维修资金向业主收取难度大，物业企业因维修资金未筹集难以落实维修，如金港花园小区、阳光雅苑一期小区等。
（二）保修责任难协调。《浙江省住宅物业保修金管理办法》对住宅物业保修期限进行了明确，屋面、墙面防水工程为8年，其他设施设备为2年。实践中，部分小区维修问题未在保修期内提出，开发建设单位以超过保修期为由拒绝维修，通过协调、司法途径解决时间长、程序繁杂，群众意见较大。
（三）业委会履职能力不足。业委会是小区自治组织，由全体业主选举产生，参选业委会委员由业主自愿报名。当前政策支持力度不足，业委会没有相应的政治或经济待遇，业委会成员为热心小区公益事业的人员组成，多为无偿性工作，加之小区物业管理事务繁杂，业委会存在业主参选意愿不强、人员法律法规知识不熟悉、物业管理能力不足等问题。
（四）部门联动参与不够。物业管理工作涉及部门众多，主要包括住建、资规、公安、民政、法院、综合行政执法、消防、开发建设单位等，有些问题解决涉及到多个部门协同，还需要属地政府、社区、业委会等共同参与。2021年以来，县住建局作为物业管理行业主管部门，先后出台了多项文件，压实各部门职责，解决了一部分问题，但在执行力度上还有待进一步加强。
（五）物业企业服务品质参差不齐。物业企业服务资质取消后，物业企业鱼龙混杂，部分物业费收费偏低、住宅面积偏小的小区难以引入优质的物业企业入驻管理，存在人员配备不足、年龄偏大、持证上岗率不高、服务品质偏低、业主满意度不高等问题。
（六）执法力度还需加强。部分业主法律法规意识不强，存在乱搭建、乱种养、乱堆放、乱张贴、乱拉线、乱停车等问题，对物业企业的劝阻、管理存有抵触情绪，物业企业没有执法权，考虑物居关系和谐，多以劝导为主，管理效果不明显。执法部门因违法业主众多、涉及面广、执法力量不足等原因，处罚力度跟不上，未能对违规业主形成有效震慑。
四、下步措施
结合提案建议和工作实际，下步主要做好以下工作：
（一）优化物业专项维修资金拨付程序。10月底前，结合市物业专项维修资金管理办法，研究制定物业专项维修资金操作细则，优化日常小额维修、单项维修、应急维修拨付程序，指导业主大会赋予业委会更大的资金使用权限，促使公共维修事项快速落地。
（二）加强保修期内物业维修核查备案。在住宅物业保修期届满前60日内，会同街道、社区对小区物业公共部位、共用设施进行查验，将维修事项统一提交开发建设单位维修整改，并将相关资料备案，有效解决保修事项推诿扯皮问题。
（三）推进物业专项维修资金补缴建账到户。通过在保修期满前协调开发建设单位将部分保修金划入小区物业专项维修资金账户和指导业委会将小区公共收益划入小区物业专项维修资金账户的方式，促进小区补缴建立物业专项维修资金，2023年完成建账到户小区不少于4个。
（四）努力增加小区公共收益。指导业委会开展公共区域停车收费、广告租赁、物业经营用房出租等方式增加小区公共收益，以解决日常维修经费不足难题。对于开展公共区域停车收费的小区给予一次性奖励3000元。
（五）加强物业服务监管。督促物业企业在小区物业服务中心、公示栏等公示物业服务内容、服务人员、收费标准、投诉受理热线等信息，让业主充分享有知情权。业主发现物业企业未履行物业服务合同行为的，可拨打县住建局物业管理投诉热线—89387540进行投诉，县住建局进行核实、督促物业整改并进行回访，促进问题整改形成闭环。
（六）发挥物业企业桥梁纽带作用。计划6月份组织召开物业企业业务培训会议，提升物业主动服务意识，对于业主的合理诉求，企业主动向业委会、社区、街道（乡镇）和有关部门报告、协调解决，并及时予以回访。对物业企业存在工作推诿问题采取通报批评、扣除考核分、扣除信用分等进行问责处理。
（七）开展专项治理行动。一是加强停车管理。推进小区停车划线工作，规范电动自行车、机动车停放秩序，9月底前实现住宅小区应划尽划。二是开展乱拉线治理。6月底前，出台物管住宅小区线路管理规定，要求电力、通信等部门在施工前向物业企业、社区进行报备，物业企业监督施工做到横平竖直，不得新增飞线，经督促仍不整改的由社区网格员作剪线处理。三是开展乱张贴治理。会同县综合行政执法局开展乱张贴集中清理行动，清理各类小广告，7月底前完成集中整治后转入常态管理阶段。四是开展公共设施维修行动。督促物业企业对维修事项进行排摸，并对接开发建设单位、业委会，采取动用保修金、物业专项维修资金、小区公共收益等方式进行维修，11月结合年度考评对各企业设施设备维修保养情况进行检查督查，检查结果与年度考评挂钩。
（八）加强业委会监督管理。一是严格落实业委会委员候选人的联合审查制度，优先推荐热心小区公益事业、组织管理能力强、有充分工作时间精力、群众认可度高的业主参选，从源头上确保业委会委员的质量。二是指导街道（乡镇）在业委会选举过程，严格按照民法典、宁波市相关文件落实到位，街道社区对全过程严格把关、监督，真正做到全民参与，全民公投。三是完善激励机制，每年开展优秀业委会、优秀业委会主任、最美业委会主任宣传选树活动，并给予物质和精神奖励。对于履职不力、违规决策、侵害业主共同利益的行为予以督查整改。
（九）加强部门协同联动。一是落实属地社区、街道（乡镇）为主导、各相关部门共同参与的物业矛盾纠纷调解机制，明晰各部门职责，推进小区物业管理矛盾纠纷“属地吹哨、部门报到”制度落地见效。二是加强纠纷调解，针对物业费拖欠等物业矛盾纠纷诉讼问题，采取“诉前调解+示范裁判”方式快速妥善化解涉物业类纠纷。三是开展普法宣传，会同县人民法院强化法治宣传进社区、进小区工作，做好典型案事例宣传，提升物业和小区业主法治意识，合理合法主张权益。
衷心感谢你们对住房和城乡建设事业的关心和支持。
象山县住房和城乡建设局
2023年5月24日
（联系人：张文国；联系电话：13606787288）
