关于土地使用权登记发证有关

问题的若干处理意见

各科室、所、队、储备中心、矿管处：

为进一步规范土地登记发证行为，更好地保护土地权利人合法权益，根据《浙江省土地登记办法》、《浙江省土地登记办法实施细则》和有关土地管理法律、法规，针对我县土地登记发证工作中出现的问题，以尊重历史、面对现实、解决问题、规范登记为原则，制定以下若干处理意见。

一、关于住宅小区房屋分宗分摊土地登记问题

1、公寓楼房，在小区内以每一幢楼为单位划分共用宗地，本幢楼建筑占地面积与本幢楼建筑面积之比为本幢楼土地分摊系数，每户建筑面积与该幢楼土地分摊系数之积为该户土地分摊面积。建筑占地面积以有资质的土地勘测单位勘测为准，建筑面积以建设部关于建筑面积计算标准为依据，由房屋开发单位提供并经县房管部门核准。

封闭式单独一幢主体公寓楼房的，视为一个共用宗地，进行土地分摊。

2、独院别墅和可分割的联体别墅，单独划分宗地确定土地面积。

3、分户独立使用的一楼院落及住宅楼之外的分户车库、仓储等辅房的占地，以实际使用面积确定登记面积。

4、住宅小区内楼前楼后绿地、出入行路、小区主要道路、中心绿地等共同使用未纳入分摊的土地面积，可只登记，但不发证。

5、商品房土地分割登记待房地产项目用地复核验收合格后，凭《土地使用权分割登记凭证》、房屋出售证明书或《房地产销售合同》、房地产销售发票、契税缴纳凭证、宗地图及身份证明等资料向本局申请国有土地使用权变更登记，换领《国有土地使用证》。

二、关于农村宅基地登记问题

1、农村宅基地，建筑占地面积未超过用地批准面积，但超过规划规定面积的，在城市规划区内及镇（乡、街道）政府所在地的，超过部分应提供规划许可意见后方可办理登记，其它农村可直接办理登记；建筑占地面积超过批准用地面积的，根据浙土发[1998]85号文件规定“不足一间，且难以拆除的”，经处罚后，只发给法定占地面积的土地使用证，对超占部分应在土地证书上注明。

2、原宅基地发证面积超过法定面积的，在变更登记时仍按原发证面积予以登记，但在土地证书备注栏中注记超法定面积的数量。

3、1999年1月1日之后审批的农村宅基地（包括原拆原建），申请地籍登记时，应提供国土所竣工验收意见。

4、因房屋析产、继承而引起土地使用权转移的，应优先考虑办理给农村子女缺房户。析产、继承对象已拥有一处宅基地且已达到法定面积的，按照“一户一宅”的原则，应予严格控制；若必须析产、继承的，其析产、继承的对象需提供不再审批宅基地的承诺书，并签上村、镇（乡、街道）、国土所的意见（包括家庭人口情况及原有宅基地使用情况等）。

5、因房屋调剂而引起土地使用权转移，经村、镇（乡、街道）、国土所调查同意后办理集体土地使用权变更登记。如原土地使用面积和调剂后总使用面积超过法定面积且难以拆除的，应在土地证书备注栏中注记超法定面积的数量。

三、关于宗地无权源登记发证问题

1、乡镇企业或私营企业在1982年7月1日之前使用土地面积在500平方米以下的，在提供具结证明和权属证明后，可登记发证；使用500平方米以上的，须经局领导同意后方可办理登记；1982年7月1日之后使用的，经依法处理后确定土地使用权。

2、农村居民在1982年7月1日之前已使用的农村宅基地，原则上按实际使用面积确定登记发证；在1982年7月1日—1986年12月31日之间使用的宅基地，应提供镇（乡、街道）政府城建办规划许可意见，并按有关规定处理后确定登记发证，在土地证书备注栏中注记超法定面积的数量；1987年1月1日之后使用的宅基地无权源的，经依法处理后，确定土地使用权。

以上权属资料须经村、镇（乡、街道）、国土所核实签章及经办人签字。

四、关于转让变更登记问题

1、属不同纳税主体的，应办理转让变更登记，包括私人企业成立股份制企业的土地使用权变更、股份制企业歇业后各股董分割的土地使用权变更；股权转让虽然属同一纳税主体，但土地使用权发生转移，应按转让办理变更登记。

2、街面住宅用地转让时，可以按原用途办理转让变更登记。

五、关于土地登记的其他问题

1、1993年之前购入的村、镇（乡）开发无权源的商品房，凭销售发票、契税完税证明、房产所有权证给予办理国有划拨土地登记。

2、农村道路需拆建占用原已登记宅基地的，村给予补偿的宅基地（与原证相邻的），凭村、镇（乡）证明及规划许可意见可以给予登记，但不能超过原确权面积。

3、渔村改为居民委员会后，经县政府批准全体渔民改为非农户口的，其宅基地可以转为国有土地，否则其宅基地性质不予改变。

4、已登记的独用宗地属同一使用主体，且其属性（用途、权属性质等）未改变的，不能办理分割变更登记。

5、原已登记为综合用途或混合住宅的国有土地在办理变更登记中，应结合实际使用用途认定土地用途，使用年限与原出让合同约定年限相同。即：实际用途为住宅的，以住宅用途登记；实际用途为商业的，以混合住宅用途登记。

6、明确土地登记公告制度，对下列情形必须予以公告：初始登记时遗留的建设用地，至今尚未登记发证的；新批建设用地设定登记的；界址点改变的变更登记；国土部门发现错登、漏登或利害关系人提出的更正登记；土地证遗失补证及其它国家法律法规规定要求公告的。

7、界址的认定由调查员通知本宗地及相邻宗地使用者亲自到场共同指界签字。如无故不到场指界或不签字的，按《城镇地籍调查规程》中的违约缺席指界规定处理，并将确界结果以书面形式送达违约缺席者，如有异议，必须在15日内提出重新划界申请，并负担重新划界的全部费用，不申请的，确界自动生效。

8、土地使用者为个人的，登记时以身份证姓名为准，有差错的，须提供公安部门的证明；地名更改须提供县地名办证明。

二○○六年三月二十七日