象土资发〔2016〕42号

关于进一步推进农村宅基地及房屋

统一登记工作的意见

局属各科室、事业、企业单位：

为推进农村宅基地及房屋登记工作，依法确认和保障农民财产权益，根据《不动产登记暂行条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）、《象山县农村宅基地上违法建筑的处置指导意见》

（象改拆办〔2016〕7号，以下简称《指导意见》）等相关规定，结

合我县实际，制定本意见。

一、总体工作原则

（一）依法依规原则

推动农村宅基地及房屋统一登记工作，在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，严格执行调查测绘技术规范和行业标准，按照“先地后房、房地一致”的权籍调查要求，依据不动产登记规章制度履行登记职责，确保权源合法、界址清晰、面积准确。  

（二）一体登记原则

建筑物、构筑物所有权与其所附着的土地使用权应当一并登记，使权利主体保持一致。如不动产权利人持有土地使用证、房屋所有权证，在其申请不动产登记时应予以收回注销后方可颁发不动产权利证书。

（三）自愿申请原则

通过政策宣传、信息公开、提供便民服务，鼓励和引导村（居）民自愿申请宅基地及房屋的统一登记。

（四）尊重历史原则

农村宅基地及房屋权属的历史问题，按照“实事求是、甄别主体、宽严相济、分类处理”原则，依据相关文件规定，妥善解决。

二、确权登记条件

（一）符合下列情形的农村宅基地及房屋准予登记：

（1）依法批准并竣工后，经规划核实和用地复核验收或依照历史遗留问题处理到位的；

（2）非本村村民在农村合法取得宅基地且房屋权属未发生变化的；

（3）符合析产、调剂等转移登记条件的；

（4）因依法继承房屋取得的；

（5）依法可以登记的其他情形。

（二）有下列情形之一的农村宅基地及房屋不予登记：

（1）未通过规划核实或用地复核验收的；

（2）土地使用权或房屋所有权争议未解决的；

（3）无法提供合法有效的土地和房屋权属来源证明的；

（4）违法用地或建筑尚未处理或正在处理的；

（5）已明确约定应当拆除或应不予登记的；

（6）已公告列入征收、拆迁、改造范围的；

（7）法律法规规定不予登记的其他情形。

三、历史遗留问题处理办法

（一）未办理宅基地及房屋首次登记，且1999年1月1日后未使用宅基地建房的，根据不同时期、不同情形分别按以下办法处理。

1、1982年2月13日《村镇建设用地管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建、翻建的，可凭土地、房屋具结和权属证明，按实际使用面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

2、1982年2月13日《村镇建设用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，若已按当时相关规定处理的，可凭已处理的原始凭据、原批准文件经所在村集体经济组织同意确定宅基地使用权；房屋未超过四层的，凭镇乡（街道）村（居）民建房管理办公室确认意见确定房屋所有权。未按当时相关规定处理到位的，按《指导意见》办理。

3、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至《象山县农村宅基地管理办法》、《象山县村（居）民建房规划管理办法》实施前未经批准或超过批准面积占用宅基地建房，但建房者符合建房审批条件且所建房屋符合土地利用总体规划和村镇规划的，按《指导意见》规定处理到位后，依批准的宅基地和房屋面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

4、2015年3月1日后按现行政策予以办理。

（二）已办理宅基地登记，但房屋未登记的，根据不同情形分别处理。

1、1987年1月1日前建造，未扩建、翻建、用地界址未变化，且1999年1月1日后未使用宅基地的，经乡镇（街道）村(居)民建房管理办公室确认，按照房屋具结确定房屋所有权。

2、已拆扩建、翻建或1987年1月1日后建房的，超建筑占地和建筑部分按《指导意见》处理到位后，按合法用地范围内的批准建筑面积登记房屋所有权，

（三）已办理房屋登记，但宅基地未登记的，根据以下情形分别处理。

1、符合建房审批条件的按照本条第（一）款规定执行。

2、不符合建房用地审批条件的不予办理。

3、对依法继承房屋或1999年1月1日（《中华人民共和国土地管理法》修订实施）前合法取得的宅基地，不受宅基地“一户一宅”政策的限制，但1999年1月1日后又新建或原址改建扩建的除外。

四、其他事项

（一）关于变更登记、换证补证时用地面积、建筑占地和建筑面积增加的处理意见

依照《地籍调查规程》和《房产测量规范》要求，面积变更用高精度的面积值取代低精度的面积值；变更前后均为解析法量算且面积误差满足精度要求的，则保持原宗地面积或建筑面积。原以无权源确权登记，土地使用权和房屋所有权范围之外的用地或房屋，无法提供合法有效的土地和房屋权属来源证明的，超占部分视作违法用地（建筑），按照《指导意见》的规定处理到位后凭镇乡（街道）村（居）民建房管理办公室的意见予以登记。

（二）土地、房屋原已登记发证，图形数据的处理意见

已有系统图形数据，经实地调查宗地及房屋实际状态与系统图形数据相符的，不必重复测绘。无法获取图形数据或数据与现状不相符的，则需进行权属调查和不动产测绘。

（三）土地、房屋原已登记发证，存在违法建筑，申请变更登记或换证补证的处理意见

原登记前已存在的违章建筑，凭已处理文件或所在村集体经济组织证明，经镇乡（街道）村（居）民建房管理办公室同意和当事人承诺违章处置承担的责任后办理。原登记发证后产生的违章建筑，须按《指导意见》处置到位后，凭镇乡（街道）村（居）民建房管理办公室的意见予以办理。

（四）关于调剂转移、置换变更的相关规定

农村宅基地仅限于本村范围内符合宅基地审批条件的村（居）民调剂、置换，但根据人口集聚需要也可在本镇乡（街道）跨村调剂、置换；跨村调剂、置换的，凭双方村集体经济组织意见和土地所有权调换协议，经镇乡（街道）村（居）民建房管理办公室同意，土地使用权面积不得超过法定面积标准。不得办理跨镇乡（街道）的调剂转移、置换变更。

（五）关于析产、分户（合并）变更的相关规定

原登记面积超过规定的农村宅基地，无特殊约定的户主变更仍按原使用权面积予以变更登记。分户变更视具体情况确认使用权面积，原则上分户后每户均不得超过法定面积标准。申请登记时，应提交村集体经济组织同意转移和受让人符合转移条件的证明等材料。

（六）关于因继承房屋而变更的相关规定

继承农村宅基地上房屋，原则上优先保障本村集体经济组织成员享受宅基地的权利；同为本村集体经济组织成员的，原则上优先保障无房户、缺房户享受宅基地的权利。若优先享受宅基地者放弃继承的，需出具放弃宅基地申请的书面承诺。申请登记应提交继承取得文书和农村集体经济组织意见。

（七）关于离婚变更的相关规定

因离婚引起宅基地和房屋权属发生转移，若双方协议离婚的，凭离婚协议和转移对象符合宅基地使用条件的证明予以变更登记，符合宅基地使用条件的证明需经村集体经济组织和镇乡（街道）两级认定。经法院调解或判决离婚的，按生效的法律文书和村集体经济组织意见办理登记。转移登记的土地使用权面积不得超过《宅基地管理办法》（象政发[2015]44号）规定面积。

（八）关于原址改建注销土地使用证和房屋所有权证的相关规定

原已确权登记发证的农村宅基地因土地使用者拆建、改建、翻建的，国土所（分局）在原址改建批文发放前必须收回原土地使用证和房屋所有权证并办理注销登记。

五、规范确权登记行为

（一）确权登记工作程序

申请农村宅基地及房屋登记的主体为建房用地批准文件记载的宅基地使用权人，按照用户申请、调查测绘、联审处理、公告认定、受理登记的工作程序进行。

1、用户申请。申请人向所在镇乡（街道）村(居)民建房管理办公室提交身份证明、户口簿及土地、房屋权属来源证明，工作人员填写申请登记表，收存相关资料及复印件。

2、调查测绘。镇乡（街道）村(居)民建房管理办公室牵头调查申请户家庭成员和现有住宅情况，核实用地面积、建筑占地面积、建筑面积、建筑层数及相邻四至关系。国土资源所（分局）负责权籍调查，召集申请人及相邻户指认土地界址和房屋四至，协调有资质的测量单位根据权源调查意见开展土地及房屋的权籍测绘。测量单位对符合登记条件的，向申请人提交宗地图和宗地界址点坐标、房屋平面图及测绘成果报告。国土资源所（分局）根据调查情况和测绘成果资料填写权籍调查表。

3、联审处理。镇乡政府（街道办事处）应牵头基层国土、规划和房屋所在村主要干部举行联席会议，对存在的“一户多宅”、违法用地（建筑）等历史遗留问题按相关法律、法规和《指导意见》分类处理，签署处理确认意见。申请人根据处理意见，在规定期限内完成处理，包括交纳有偿使用金、签订有偿使用协议、拆除违法建筑和补办审批手续等。所在村报镇乡（街道）备案，镇乡（街道）村（居）民建房办公室审核并出具处理到位的验收意见。

4、收件办理。申请人或委托代理人提出宅基地及房屋登记申请，对符合申请条件且材料齐全的，经国土资源所（分局）审查合格后受理并出具不动产登记申请受理通知书，然后依照不动产登记法律法规完成审核、公告、登簿、颁证等工作。

（二）申请宅基地使用权及房屋所有权登记，应当提交下列材料：

1、不动产登记申请表；

2、申请人居民身份证及复印件，如委托办理，应提交授权委托书和委托代理人居民身份证及复印件；

3、权籍调查和测绘成果（土地和房屋测绘报告，房屋平面图，宗地图、宗地界址点坐标、权籍调查表）；

4、土地和房屋权属来源证明（包括用地和规划审批文件）；

5、建设工程（乡村建设）规划许可证（2002年1月1日后竣工的可提交建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，竣工的可提交镇乡（街道）村（居）建房管理办公室确认的建房证明）；

6、镇乡（街道）村（居）建房管理办公室的规划核实和用地复核等资料；

7、涉及违法用地、建筑的应提交镇乡（街道）村（居）建房管理办公室出具的处理到位的验收意见；

8、其他相关资料。

本《意见》自发文之日起施行，印发的《关于明确农村宅基地确权登记若干问题的通知》（象土资发[2015]44号）同时废止。各镇乡（街道）农村宅基地及房屋等不动产登记未尽事宜，提交局不动产登记工作例会集体会商。

象山县国土资源局    

抄送：县委农办、“三改一拆”办公室、规划局、各镇（乡）政府、街道办事处。

象山县国土资源局办公室            2016年11月23日印发

附件下载：关于进一步推进农村宅基地及房屋统一登记工作的意见.doc