象山县人民政府办公室关于印发关于推进我县国有建设用地使用权二级市场改革的实施方案的通知

各镇(乡)政府、街道办事处,县级有关单位:

《关于推进我县国有建设用地使用权二级市场改革的实施方案》已经县政府第十七次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

象山县人民政府办公室

2018年9月4日

关于推进我县国有建设用地使用权二级市场改革的实施方案

为全面贯彻党中央、国务院关于完善土地二级市场的决策部署和全面深化改革工作要求,根据《国土资源部关于浙江省宁波市和德清县完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资发〔2017〕256号)要求,结合我县实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻党的十九大精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立城乡统一的建设用地市场为方向,以促进土地要素流通顺畅为核心,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产登记为基础,以“多规合一”为依托,着力构建完善土地二级市场规则,发挥市场配置资源的决定性作用和政府的市场监管和服务作用,提高节约集约用地水平,为推进我县建设现代化滨海城区、实现“双驱动、双突破”战略提供可持续的用地保障。

(二)基本原则

1.把握正确方向。坚持市场经济改革方向,突出市场配置资源的决定性作用,落实“放管服”总体要求,强化监管责任,不断健全和发展城乡统一建设用地市场。

2.规范市场运行。充分把握市场运行规律,完善交易规则,破除市场壁垒,维护市场秩序,保障市场依法依规运行、健康有序发展,促进要素流通,提高资源配置效率。

3.维护合法权益。加强产权保护,坚持自主交易,充分保障市场主体合法权益,切实维护土地所有权人权益,防止国有资产流失。

4.提高服务效能。强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提高办事效率和服务水平。

5.注重改革协同。注重与不动产统一登记之间的政策协同,加强与规划、税务、金融、国资等部门协作,统筹协调推进,形成改革合力。

(三)改革目标

通过实施土地二级市场改革,结合“最多跑一次”的要求,进一步完善土地二级市场交易秩序,激发土地市场交易活力,最终建立一个“城乡统一、产权明晰、规则明确、信息共享、市场定价、交易顺畅、监管有力”的建设用地市场,加快存量建设用地盘活流转,提高土地资源的配置效率,促进节约集约用地。

(四)改革范围

象山县行政区域内,国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,主要是国有建设用地使用权净地交易、在建工程交易、已建成建筑物整体交易等具备宗地交易条件的情况,以及宗地分割交易等情况。

二、改革任务和措施

(一)建立市场运行模式

1.建立土地交易有形市场。结合我县行政服务中心和公共资源交易中心平台,以县国土资源局行政许可科和地产信息中心为班底,设立县土地交易服务中心,负责我县土地一级和二级市场交易服务和管理工作,在县行政服务中心三楼设立服务窗口,建立“信息发布、政策咨询、交易服务、合同监管”的一整套交易服务和管理体系。

2.开发土地市场网上交易平台。在宁波市土地二级市场网上交易平台的基础上,开发象山县土地二级市场交易平台,制定土地二级市场网上交易规则,规范网上交易行为,保障交易安全,形成“网上发布、网上交易、网上服务、网上监管”的操作模式,提供快捷、有效、安全的网上交易服务。

(二)完善政策措施

1.土地转让政策。(1)国有建设用地使用权转让范围包括建设用地使用权买卖、交换、赠与、出资等,以及司法处置、资产处理、法人或其他组织合并或分立等涉及国有建设用地使用权转移的行为。(2)加强国有建设用地使用权转让的合法性和合约性审查,建立土地二级市场交易权属调查前置和出让合同履行情况审查制度,对符合法律法规和出让合同约定的国有建设用地使用权保证其交易自由;对未按出让合同、投资协议的要求完成开发建设和利用的,原用地单位须按约定承担相关违约责任,再由政府与再受让人签订补充协议明确原出让合同和投资协议继续履行的内容和要求后,办理转让手续;对《象山县加强闲置土地盘活利用若干规定》发文前已经构成闲置土地,其违约金超过土地出让金20%的,以土地出让金20%为限。(3)建立转让合同备案制度,处理好二级市场与不动产登记的关系,加强转让合同备案服务,未经备案的不予办理转移登记。(4)制定土地分割转让政策,明确分割条件和要求,出让合同、投资协议无明确不能分割约定的,在符合规划、住建、消防和环保等法律法规的前提下,允许工业、仓储等用地分割转让给自然人、法人和其他组织;允许利用企业存量建设用地建设小微企业园、建设标准厂房,竣工验收后按规定分割转让。(5)拓宽净地转让政策适用范围,将《象山县加强闲置土地盘活利用若干规定》中的“未达到开发投资总额要求的产业用地有条件转让”政策,拓展到包括房地产在内的其它土地,允许住宅用地等投资额未达到转让要求的土地签订转让协议后办理预告登记,利用预告登记证明书办理开发建设审批手续,待投资额达到转让要求后再办理土地转让手续。(6)允许划拨土地在转让时,登记土地用途符合《划拨用地目录》的,可以不补交出让金直接办理不动产转移登记;有多个用地意向人且符合出让土地条件的,由政府收回按竞争形式公开出让。(7)鼓励相邻地块联合开发,竣工验收后按约定比例直接分割登记到各成员名下。(8)落实税收优惠政策,鼓励和引导用地单位进场交易。(9)实施政府优先购买权,对城乡规划已经确定土地用途改变为住宅、商业等经营性用地(工业仓储用地除外)的国有建设用地转让和司法处置,以及转让价格低于近三年同土地等级同类用途土地一级市场平均出让70%的国有建设用地,政府可以实施优先购买。

2.土地抵押政策。(1)按照债权平等原则,明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请办理不动产抵押登记。(2)允许以出让方式取得民营科教、医卫慈善等公共管理与公共服务用地设立抵押权。(3)土地抵押期限应与出让合同约定的开竣工时间相一致。

3.划拨土地出租政策。划拨土地用地单位应当向国土部门或其指定机构申报备案出租情况,包括出租面积、用途、租金、租期等,并缴纳土地出租年收益金。土地出租年收益金暂时按土地用途对应基准地面地价的一定比例收取。

三、加强部门协作

(一)加强国土与规划、住建、消防、环保等部门的协作,协调解决项目用地分割转让问题,明确分割转让具体办法。

(二)加强国土与税务部门协作,落实《浙江省宁波市关于完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》关于转让税收的优惠政策,鼓励符合国家政策条件的用地单位用足用好税收优惠政策。

(三)加强国土与金融部门协作,协调解决自然人和企业作为债权人办理抵押登记问题;抵押期限与项目开竣工期限相对应问题,完善土地抵押登记办法。

(四)加强国土与法院、国资部门的协作,法院司法处置和国资处置涉及国有建设用地使用权转移的,互相沟通协调,对净地转移和在建工程转让的,在办理手续时,同时要签订补充协议,重新约定建设期限和履约条款。

四、组织实施

(一)准备与部署阶段(2018年7月至8月)。成立象山县推进建设用地使用权二级市场改革领导小组及办公室,加强组织领导、政策研究和统筹协调,编制改革实施方案,召开动员部署会议,明确工作责任,落实工作任务、培训等前期工作。

(二)实施阶段(2018年8月至2018年11 月)。根据改革方案,建立象山县土地交易服务中心,筹建土地交易市场,开发建设象山县土地二级市场网上交易平台,制定出台相关政策措施,及时研究解决改革中产生的问题,有效降低和控制改革带来的政策风险。

(三)总结提升阶段(2018年12月)。总结土地二级市场改革工作,分析存在的问题和不足,提出下一步推进工作的办法与举措。

五、工作要求

(一)统一思想认识。开展土地二级市场改革工作,是建设我国现代市场体系的必然要求,是推进供给侧结构性改革的重要举措,是依法保护土地权利人合法权益和保证土地节约集约利用的现实需要,对助推象山现代化滨海城区和实施“双驱动、双突破”战略,促进我县经济社会持续健康发展具有非常重要的意义。各地各部门要充分认识试点工作的重要性,紧迫性,统一思想,落实责任,有力推动改革工作。

(二)加强组织领导。成立象山县推进建设用地使用权二级市场改革领导小组,由县政府主要领导任组长,县政府分管土地领导任副组长,发改、经信、财政、税务、法制、国土、规划、住建、审管、国资、金融、消防和经济开发区等为成员单位,领导小组下设办公室,设在县国土资源局。

(三)明确责任分工。改革工作领导小组全面负责本项改革工作的组织实施,指导协调和统筹改革。领导小组办公室具体负责改革工作的具体实施和日常工作的开展。各成员单位根据部门职责分工共同推进改革工作。

(四)强化宣传引导。正确把握舆论导向,定期发布改革工作进展情况及成果,增强公众参与度,积极营造良好的工作氛围。密切关注舆情动态,及时回应社会关切,重大问题及时报告。

附件: 象山县推进建设用地使用权二级市场改革领导小组(略)