【案情简介】

2008年7月23日，原告李某与第三人甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签订了《商品房买卖合同》，购买甲公司开发的“海城阳光苑”4幢502室商品房；2008年9月23日，原告陈某、王某与甲公司签订了《商品房买卖合同》，购买“海城阳光苑”4幢403室商品房、4幢402室商品房。三原告支付了相应的首付款后，办理了银行按揭。上述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。

2011年5月26日，甲公司就涉案的三套房屋申请所有权登记，在申请表中记载了买受人的名字、预售合同号以及已预售并经合同备案。2011年7月21日，A县建设局同意登记并向第三人甲公司颁发了房屋所有权证。2011年12月14日，A县人民政府就甲公司涉案三套房屋土地申请准予登记发证。2011年12月30日，甲公司第三人史某就案涉房屋申请抵押登记，并提交了案涉三套房的土地使用权证、房屋所有权证、《房地产抵押登记合同》、企业法人营业执照、组织机构代码证、身份证及经公证的借款合同和抵押合同。当日，A县建设局同意登记并向第三人史某颁发了相关号房屋他项权证书。

甲公司与第三人史某签订了《抵押合同》约定的抵押时间为2011年12月30日至2012年6月30日止。三原告与甲公司签订《商品房买卖合同》后未办理预告登记。

第三人史某于2013年12月16日起诉第三人甲公司及该县乙学校、吴某、陈某借款合同纠纷一案，A县人民法院于2014年1月21日作出民事调解书、调解确认第三人史某对案涉的三套房在抵押登记权范围内按抵押顺位享有优先受偿权。

诉讼请求：1、依法确认被告将三原告合法购买的该县某街道“海城阳光苑”住房办理抵押登记手续的具体行政行为违法。

2、请求责令被告即时作出具体行政行为，撤销相关号房屋他项权证。

裁判结果：

一审—确认A县国土资源局办理的抵押登记行为违法。

二审—撤销A县法院一审判决，驳回三原告起诉。

【调查与处理】

接到本案后，A县国土资源局立即组织法制科和承办业务科室到局档案室对本案涉及的相关证据材料进行了收集，经过筛选，最终向向法院提交了该街道海城阳光苑4幢2单元403室、4幢1单元402室和4幢1单元502室房屋的土地登记审批表、A县房屋权属登记审批表、权属登记申请书[商品房初始登记]（共九份）----证明甲公司取得涉案房屋的所有权；《房屋他项权证》及房地产抵押登记申请材料（包括A县房屋权属登记申请书[抵押权登记]、A县房屋他项权登记审批表、土地使用证、经初始登记的房产证、房地产抵押登记合同、经公证的借款合同、经公证抵押合同、双方身份证明材料）--证明甲公司申请办理抵押登记，A县房地产管理处给予核准并颁发《房屋他项权证》的事实。

【法律分析】

本案争议焦点主要涉及以下问题：

一、商品房备案登记与预告登记的区别

商品房预售合同登记备案和预告登记既相互衔接、联系紧密，同时也极易混淆。厘清二者区别，对进一步明晰预售合同登记备案的性质、可诉性以及司法审查标准等相关问题具有重大意义。我们认为，预售合同登记备案和预告登记明显属于不同的两项制度。

第一，性质不同。预告登记是物权法、房屋登记办法明确规定的一项不动产登记制度，是对房屋权属法律关系的一种行政确认行为。而预售合同登记备案虽然也涉及不动产事项，但它并非一种不动产登记制度，而是一项行政备案制度，目的是为了加强对商品房开发企业的监督和管理，防治“一房数卖”或为他人设定其他权利。

第二，效力不同。根据物权法规定，预告登记具有登记对抗效力。预告登记的对抗效力使其还具有担保效力、顺位效力以及增强效力。预售合同登记备案则是一种基于对房地产市场宏观掌控需要，由买卖双方将预售合同上报房管部门并进行公示的行为，该行为无登记对抗效力。

第三，适用对象不同。可以申请预告登记的事项包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等，而预售合同登记备案仅适用于商品房预售。

二、抵押合同上约定的抵押期限对抵押权的影响

抵押合同中约定的抵押权的存续期间，对抵押权效力不具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条和《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定可知，在没有“担保物实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭”的情况下，抵押权只能因主债权的消灭而消灭。同时，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十二条亦规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”

三、信访维权是否构成耽误法定起诉期限的正当理由

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十三条规定，“不属于起诉人自身的原因被耽误的时间”是指基于地震、洪水等客观因素耽误的期间，或者基于对相关国家机关的信赖，等待其就相关争议事项进行协调、处理的期间。仅仅是当事人单方向有关部门申诉信访，因申诉信访耽误的期间，没有可保护的信赖利益，属于当事人自身放弃通过法定诉讼途径解决争议耽误起诉期限的情形，不属于第四十三条规定应予扣除的期间，故上访维权不构成耽误法定起诉期限的正当理由。

【典型意义】

本案典型意义在于不动产关乎广大群众的切身利益，而在房产交易中，预告登记对保护购房人的合法权益具有重大意义。本案三原告在未办理预告登记情况下又不积极行使权利，要求开发商履行协助办理产权登记的合同义务，导致本案败诉。同时，通过本案，也让登记机关认识到自身在关于预告登记制度宣传落实不够到位，预告登记制度与商品房合同备案制度之间的信息沟通共享机制存在不足，这都有待于在接下来的工作中加以完善。本案系典型的不动产登记案件，对提醒购房者和开发商重视预告登记，提醒登记机构完善预告登记制度具有重要意义。