象山县人民政府办公室关于县政协十一届三次会议第87号提案的答复

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郑玲玲等委员：

你们在县政协十一届三次会议上提出的第87号提案《关于用“大物业”管好无物业小区的建议》被列为重点提案，由县委常委、副县长周坚栋同志领办，县住建局主办。经前期沟通协调，现将办理情况答复如下：

一、总体情况

（一）住宅小区物业管理情况

全县共有住宅小区218个，总建筑面积1414万平方米、8.87万户，其中实施专业化物业管理小区157个，总建筑面积1279万平方米、7.94万户。

（二）老旧小区及中心城区散居楼物业管理情况

全县共有2003年前建成交付的老旧小区38个，总建筑面积 169万平方米、1.32万户，其中实施专业化物业管理小区11个，总建筑面积96万平方米、7464户。中心城区共有散居楼486栋、7764户，均未实施专业化物业管理。主要分布在丹西街道丹瀛社区、丹桂社区、蓬莱社区，丹东街道金秋社区、新华社区、东风社区。

（三）存在问题及原因分析

无物业管理小区普遍规模较小、居民缴纳物业费标准较低，不足以维持物业服务运营成本，导致物业企业不愿意接管。据统计，未引入专业化物业管理的61个住宅小区，其中150户以下的小区共52个，占比85.2%，100户以下的小区45个，占比73.8%。其中老旧小区共27个，占比44.3%，居民缴纳物业费平均约0.3元/月/平方米。散居楼分布零散且居民仅缴纳卫生清洁费（24元/人/年）。

未实施专业化物业管理的住宅小区及散居楼总规模占比不大，但相对集中在部分老旧社区，小区周边环境和居住品质不高，相关社区管理难度大、负担重，成为文明城市创建工作的难点、痛点问题。各位委员基于社区基础工作实际，着眼群众对美好居住环境的期盼，为破解无专业物业管理小区及散居楼专业化物业管理覆盖问题，提出了很好的意见建议，具有很强的现实性和针对性。

二、主要工作开展情况

（一）扎实推进物业管理提档升级

县委县政府高度重视住宅小区物业管理工作，持续开展物业管理服务提档升级行动。2021年4月，印发《象山县物业管理提档三年行动方案》，同年11月出台《关于促进物业企业接管微住宅小区和老旧住宅小区的若干意见》（象政办发〔44〕号）文件。通过三年努力，全县住宅小区专业化物业管理覆盖率由59.6%提升至72.02%，累计发放补助资金257.3万元，解决了部分微住宅小区及老旧住宅小区的专业化物业企业接管问题。

（二）积极探索“大物业”管理试点工作

根据县委县政府工作部署，县住建局于2022年启动瑶琳未来社区“大物业”管理试点工作。以瑶琳未来社区项目运营管理为基础，将公建项目、市政道路、住宅小区及散居楼等进行统一招标委托管理。采取国企入股模式，成立象往未来城市服务有限公司（象山县城投集团占有20%股份，宁波惠吉星城市服务有限公司占有80%股份）负责管理。加大财政支持力度，前三年分别安排130万元、100万元、70万元补助资金，有力保障了项目管理资金平衡。

自2024年1月“大物业”运营单位进驻管理以来，该片区公共空间和人力资源得到充分整合，物业管理成本得到有效降低，人员配置更加合理，小区环境卫生秩序得到明显提升。通过成立文化活动社团、业委会联盟等推进了居民多维度参与社区管理事务，居民自治意识显著提升，社区基层治理效能初见成效，受到社区居民的欢迎和肯定。

三、下一步推进计划

结合我县实际及提案建议，我县将系统总结瑶琳未来社区“大物业”管理经验，积极学习借鉴各地优秀做法，坚持积极稳妥推进，逐步实现中心城区无专业物业管理小区及散居楼“大物业”管理全覆盖。特制定如下工作措施：

（一）推进先行先试。在县政府的统筹领导下，县住建局发挥牵头引导作用，深入开展实地调研，协同各部门单位加快研究制定大物业试点工作方案，进一步明确工作目标、压实工作责任。2024年，在中心城区新增排摸1-2个群众基础好、配套设施全、公共资源充足的社区先行开展大物业管理试点，形成经验做法后按照每年新增2个以上社区的目标逐步推广。

（二）坚持党建引领。大物业管理是实现管理范围由散到聚、管理能力由弱到强、管理内容由少到多的过程，涉及千家万户居民的根本利益，关键要做好群众工作。按照党建引领下物、居、业协同治理要求，指导社区大党委主动靠前站位，深入发动党员宣传大物业管理的政策优势，让群众切实感受到实实在在的利益，努力争取群众的支持，打下坚实的群众基础。

（三）注重资源整合。按照“肥瘦搭配”的模式，统筹住宅小区及散居楼、公建单位、市政运维的“一体化”管理，针对性制定物业服务标准，做到服务统一规范、收费合情合理。其中，无物业管理的住宅小区参照一星级服务标准、散居楼按照“四保”（保洁、保安、保绿、保修）要求确定服务内容、收费标准及居民出资比例。

（四）加大政策支持。一是落实财政补助。按照“居民出一点、公建项目补一点、财政贴一点”的方式保障项目运营资金平衡，研究确定财政补助标准，并建立相应考评监管措施。二是加大税费优惠。研究优化“大物业”管理相关税收优惠政策，减轻企业运营成本，助力企业健康稳定发展。三是推进“自我造血”。运用未来社区创建、老旧小区改造等载体增加社区经营用房配置，或让利闲置国有资产经营等方式供企业经营，增加企业运营收益，实现“大物业”管理可持续经营。四是加强配套设施建设。基于智慧物业“数字化”管理需求，加强公共区域智能监控、入口道闸系统、巡逻打卡定位器等基础设施建设，实现“人管”向“技管”转变，减少管理人员成本支出。五是推进增值服务覆盖。出台政策鼓励推广家庭增值服务纳入“大物业”管理服务范畴，培养居民多元、多样化物业消费习惯，拓展企业增值服务收益范围。

各位委员提出的“大物业”试用期间“只服务、不收费”的“先尝后买”模式，可能引发其他已实施专业物业管理小区居民的对比心理，为避免造成一定的负面影响，暂不予实施。后期根据管理实际，再行研究相关举措。

（五）推动治理融合。一是积极引导“大物业”企业参与配合社区治理事务，不断强化“大物业”物业管理向基层治理延伸，推进物业管理与社区基层治理深度融合。二是建立“大物业”企业与交警、公安、综合行政执法等部门沟通联络机制，积极履行各类违法行为的巡查、劝阻、上报责任，促进物业管理与城市管理和执法工作深度融合；三是将“大物业”管理与社区网格化管理有机结合，组织志愿者、社会组织共同参与社区治理活动，积极探索共治共建，引导居民积极参与文明城市创建、社区应急体系建设、除险保安攻坚等社区治理工作，补足社区管理力量不足的短板，增强人民群众幸福感、获得感、安全感和满意度。

象山县人民政府办公室      

2024年5月17日        

（联系人：沈裕建，联系电话：13566533456）